Ospitiamo oggi l’immobiliarista Francesco Agati che ci offre consigli preziosi sulla gestione delle vendite.
“La grave situazione economica-sociale italiana mi impone di intervenire in maniera diretta e dogmatica, la vita è troppo cara e, gli stipendi non bastano, oggi proporrò a chi è proprietario immobiliare, versa in una situazione economica fragile o semplicemente voglia un’entrata sicura quasi fosse uno stipendio: “La vendita vitalizia.”
La vendita di una casa con vitalizio, o rendita vitalizia; è un contratto in cui si trasferisce la proprietà di un immobile in cambio di una rendita periodica, ma può includere anche l’assistenza morale e materiale a vita, con l’acquirente che diventa il nudo proprietario e il venditore (vitaliziato) che si riserva l’usufrutto, potendo abitarci o affittarla fino alla morte, dopodiché la piena proprietà passa all’acquirente, e termina il contratto.
Questo accordo è aleatorio (dipende dalla vita del vitaliziato), può essere impugnato se simulato come donazione senza i requisiti di legge (come i testimoni), e prevede benefici fiscali sulla plusvalenza se è la prima casa.
L’entità della prestazione (rendita/assistenza) è incerta, poiché legata alla durata della vita del vitaliziato, rendendolo diverso da una vendita tradizionale. Si trasferisce la nuda proprietà all’acquirente, mentre il venditore conserva l’usufrutto, cioè il diritto di abitare, usare o dare in locazione l’immobile, chi ha solo il diritto di abitazione (usufruttuario) non può vendere l’immobile, ma può cedere il suo diritto di usufrutto, se non vietato nell’atto. Con la rendita vitalizia, l’acquirente si impegna a fornire una rendita in denaro (somma periodica) e/o assistenza materiale e morale (vitto, alloggio, cure, assistenza), oppure entrambe. Il diritto di usufrutto si estingue con la morte del vitaliziato, e la piena proprietà passa definitivamente all’acquirente che può fare della proprietà ciò che vuole. La plusvalenza è esente se l’immobile è la residenza principale del venditore; altrimenti, si applicano regole specifiche e riduzioni fiscali, specialmente se si vende entro un certo periodo (dodici mesi); il contratto notarile, deve essere stipulato per atto pubblico, con la presenza di testimoni se si vuole escludere la possibilità che venga considerato una donazione mendace. Per gli over 60 è possibile valutare l’opzione “Prestito vitalizio ipotecario (in alternativa)”; è un’opzione diversa dove la banca fornisce liquidità garantita dall’ipoteca, ma la proprietà resta al mutuatario, e gli eredi decidono se saldare il debito o lasciare che la banca venda la casa,.
Vendere con vitalizio è una soluzione per monetizzare un immobile mantenendo il godimento a vita, ma richiede un atto notarile preciso, attenzione alle implicazioni fiscali e una chiara definizione delle prestazioni di assistenza/rendita”.
Francesco Agati
